Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

　　加入“广州买房交流群”详见置顶文章。

　　前段时间，有粉丝私聊我：

　　请教苏菲，我最近相中一套500w的房子，房贷利息太高了，我凑了300万，打算贷200w，但是月供要差不多一万二，我每个月工资也就一万出头，压力好大怎么办？

　　我一听就懵了……

　　为什么要把300w全拿来做首付？

　　手上有300万，如果按首套，首付只需要付150万，剩下150万现金。

　　算一笔账，每月月供两万左右，手头上的150万，可以用来还贷6年，6年以后，你的房子可能都要卖掉了……

　　而且，这五年工资收入又攒下大几十万，又可以利用杠杆置换到更高几倍的标的，财富直接翻几番！

　　看到还有粉丝不懂运用房贷来为自己创造价值，我觉得有必要写一篇文章来详细点明说透！

　　一、我要不要贷款？

　　可能现在还有人犹疑，现在广州房贷利率普遍5.5%，有些去到5.88%甚至更高，市场行情千变万化，会不会到头来房价涨幅还跟不上利率，我到底要不要贷款？

　　问这话的人，可能对货币的时间价值不甚了解。

　　这么说吧，房价涨幅是当下的价值，如果你马上卖掉，可以把账面收益直接变成现金；而房贷，则稀释到未来30年逐月进行扣除。

　　以自有资金200万 为例，选择贷款或一次性付款，可以购买到的标的以及后期的利润率完全不一样，详见下图：

　　选择贷款，可以撬动600万总价的房子，利润率达58%，这时候贷款利率5.5%还重要吗？

　　这就是杠杆的魅力，用较少的自有资金，来撬动银行的钱来为你赚钱，或者换句话说，把你未来30年的钱挪到现在来进行投资，获得更高额回报。

　　所以，当然要贷款，而且，越多越好。

　　为什么呢？

　　马克思《资本论》说到，富人和穷人的区别只有一个，在于对生产资料的占有。

　　也就是说，尽可能多地占有生产资料，比如土地，房产，股票，矿产等这些能够让资本增值的物料，才是富人恒富的原因。

　　在手上资金有限的情况上，多用杠杆，才能尽可能多占有生产资料来获得“睡后收入”。

　　二、贷款方式怎么选？

　　解决了贷款与否，那贷款方式怎么选呢？

　　1. 等额本金OR等额本息？

　　等额本金：即每个月还款额从高到低逐渐递减，前期还款本金占比较大，在整个还款周期中体现出前高后低的趋势；

　　等额本息：每月偿还固定金额，整体还款周期中未有明显变化，但是前期还款利息占比较大。

　　如上图所示，大家都知道，等额本金虽然前期还款压力较大，但是总利息比等额本息少一大截，但综合起来，从长远考虑，还是优选等额本息比较好。

　　原因首先是，目前中国长期处于M2高企的负利率时代，通货膨胀率高过银行存款利率，以后钱将越来越不值钱。

　　举个例子，我在银行存了100块，年存款利率是2%，明年连本付息是102块，但在目前通货膨胀率5%下，明年的105块才等于现在100块的购买力，那实际上，我如果把钱存进银行，虽然表面上获得了102块，还亏了3块钱！

　　这就是为什么，越存钱越穷，越借钱越富。

　　在高通胀下，钱越来越不值钱，同理，债务也会越来越被稀释，明年要还的100块钱，约等同于现在的95块，更何况30年后的100块？

　　所以，在高通胀的情况下，一定要把债务放在未来，离当下越远越好，不要选择等额本金这种透支当下购买力的方式。

　　2.先息后本更抵值！

　　除了我们熟知的等额本息和等额本金贷款方式以外，还有一种先息后本的还款方式，可以实现高现金流+低月供+低利息总额最优解。

　　以贷款400万为例，不同的还款方式对应的月供和总利息是不一样的：

　　我们可以看到，对比之下，先息后本的方式，利率最低，利息总额最低，最重要的是，月供稳定且一直保持最低水平，可以最大限度减轻当前的压力，保持强劲的购买力。

　　虽然10年后需要一次性还本付息，但，一般等不到十年你就抛售了，把这一波收益落袋为安，继续转战下一个标的。

　　值得强调的是，疫情的席卷，再一次让我们明白了资金流的重要性。最好选择先息后本的信贷方式，可以通过细水长流的支出，让手中储备足够的现金流，去应对未来可能会发生的危机。

　　否则，收入一旦达不到预期，就有可能会断供，房子直接被拍卖啊……

　　总之，家有余粮，心里不慌，多一份现金流，就多一份保障。

　　综上，苏菲认为，同等条件对比下，贷款方式应优先先息后本＞等额本息＞等额本金。

　　但实操起来，每个家庭预算和流水不尽相同，具体选择哪个产品还需结合贷款额度、还款年限、提前还款违约金的计算方式综合衡量后再定。

　　三、公积金贷款怎么用

　　对于公积金贷款，我的观点是，谨慎选择公积金贷款。

　　看到这很多人会有疑惑，公积金利率那么低，何乐而不为？

　　别急，容我慢慢分析：

　　原因一，从风险层面，公积金贷款会加大前期资金投入，拉长交易周期，带来不可控风险。

　　科普下公积金的放款流程，公积金贷款审批通过以后，一般会要求买家将监管资金（首付款90%）存入《存量房交易资金监管协议》约定的储蓄账户（也就是冻结），待漫长的流程走完，银行放款后，才会将监管资金划至卖方的储蓄账户。

　　由于流程过长，为了规避风险，卖家通常要求买家给付首付款10%—20%的定金。

　　一般来说，定金只需要首付款的10%即可，但是，如果业主急卖，希望尽快收到资金；或者业主希望拿一笔钱赎契的就会要求买家多给首付款，可能会要求定金去到20%。

　　这样一来，加先前冻结的90%首付款，那买家前期需要支出首付款的110%，以500万标的为例，硬生生比别人多支出一辆小汽车的预算。

　　而且，这多出的10%首付款，要在双方交易完成以后，卖家才会返还买家，倘若期间遇到卖家跑路或者扯皮，那真真是扑街了。

　　原因二，从损益层面，虽然明面上公积金可以为你省下部分利息费，但是漫长的审批流程让你失去更多。

　　买过房的都知道，盘越笋，竞争买家越多。

　　但是我们都知道公积金贷款又繁琐又拖沓，而且首付款被监管账户冻结，不能直接打入卖家账户。

　　作为急需变现的卖家，肯定优先选择能够一次性付款的买家，商贷次之，特别遇到性价比高的笋盘时，竞争买家众多，选择公积金贷款的分分钟被比下去。

　　此时，你很可能为了省一小部分的利息费，而面临卖家临时加价，甚至卖家易主的损失。

　　说了那么多，是不是公积金贷款就真的毫无用武之地？

　　当然不是。

　　以我们咨询师的多年案例分析，从实操层面来说，如果已经签订了购房合同，用何种贷款方式都可自选时，可以选用公积金贷款，毕竟利率较低，苍蝇腿也是肉。

　　但是，既然要用，我们就要用在刀刃上。

　　如果你本次购房，是打算居住三五年后进行置换的，那么本次选择公积金贷款，将是一种极大的浪费。

　　因为，公积金贷款是国家给予我们的一种购房补贴，这种低息贷款只有在越长的时间周期里，才能实现利益最大化。

　　如果你在公积金贷款两三年就出手置换，不仅白白浪费了自己公积金首贷利率优惠，并且，在二次购房时，公积金次贷额度和利率都将大打折扣！

　　综上，苏菲说房对公积金贷款的建议就是，需要在原首付基础上多加钱的时候，不要用；在卖方占主导权时候，不要用；综合评估后允许用公积金的话，一定要用在刀刃上，如果实在是无法权衡优劣，可以咨询我们，帮您定制最优贷款方案，避免信息不对称造成损失。

　　四、到底要不要提前还款

　　我直接说结论，尽量不要提前还款，但是具体还是要看个人对资金的配置。

　　比如有些人购房几年后，手头攒出了“余粮”，又没有合适的投资渠道，或者即使做理财也很难跑赢百分之六左右的房贷利率，钱生钱的收益要小于房贷利息，提前还款也不是不可以。

　　但，有研究显示，以等额本息为例，前5年所还房贷中73.9%还的是利息，本金仅占26.71%；前10年所还房贷总金额更是占到30年利息总数的50%左右。

　　那么，房贷5-10年后再提前还款已经不合适了，因为大部分利息早就还完了。

　　而且，通胀是无处不在的，虽然钱在手上，收益不一定跑得赢房贷利息，但确是当下实打实的现金流，抓住当下可生钱的母鸡，比“画饼”未来的鸡蛋更具无限可能性。

　　所以，我们应该尽可能让手头上的钱跑起来，或者攒一个资金池，等待下一次的投资机会，而不是早早结清贷款，又被银行多割一次。

　　总结

　　在最后，我捋一次结论：

　　能贷款，贷越久越好，尽可能多运用杠杆来进行最优的财务配置，没有杠杆，负利率或者说通货膨胀都会稀释你的财产。

　　优选先息后本、等额本息等贷款方式，能够最大程度降低利息总额，实现利益最大化。

　　谨慎选择公积金贷款，最好不要提前还款，这些都是实实在在为了你的钱袋子着想。

　　杠杆是个好东西，但是也不是越高越好，杠杆过高，在经济下行期容易崩盘。如何巧用杠杆，让你资产保值增值，实现躺平收益，欢迎私聊或者加群，进群办法详见置顶文章。